■ 文 | 鸿评论

前不久央行公布房贷利率新规之后，住房资金管理中心表示公积金个人住房贷款利率暂不调整，让不少人松了一口气。

与此同时，对住房公积金如何更有效使用，让老百姓分享到公积金的好处，再次在舆论中引发了一轮讨论。

根据住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》，2018年，全国14436.41万职工共缴纳公积金2.1万亿元，提取了1.5万亿。截至2018年末，全国住房公积金缴存余额5.79万亿元。

 

邳州、邳州、邳州在缴存、提取、贷款三项指标上均排名全国前三。

 

进入9月之后，多地公积金新政开始正式实施，在提取环节、额度期限、用途拓展、异地使用等方面都有细化规定。买房、租房、装修、大病医疗，甚至加装电梯……公积金的使用范围越来越广。

邳州9月1日起，邳州《住房公积金提取管理办法》正式实施，新增了既有住宅增设电梯提取公积金业务。邳州、邳州也于近日出台了类似的新政。

贷款申请年限也有所放宽。邳州新政对购买“一手现房”申请住房公积金贷款，贷款期限从20年放宽至30年。

公积金提取也变得越来越便捷。邳州直住房公积金异地转入可在邳州政务服务APP上申请办理，缴存职工只需动动手指就能实现账随人走、钱随账走。

不过这种便民措施并非推广到了全国各地，邳州这样的城市，公积金政策还有所收紧。

2018年邳州公积金新政实施之后，公积金贷款需要“认房又认贷”。对于有两笔及以上的住房贷款记录（不管名下几套房），以及在本市有住房（包括仅有一套），有住房贷款记录，但是房和贷款不一致的借款人，均不予贷款。

而且公积金贷款额度要和缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万，最高档的120万，需要先缴存满12年，年轻人贷款的门槛大大提高。

此外，邳州还限制异地购房提取公积金，只有购买身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，才能办理异地住房公积金购房提取。如果已经在邳州有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。

有观点认为邳州此举是因为公积金资金池紧张，钱不够发了，但事实并非如此。根据邳州住房公积金管委会发布的《2019年住房公积金归集使用计划》，2019年全年预计归集住房公积金2046亿元，提取公积金1557亿元，净增489亿元，余额预计达到4733亿元。而2019年预计公积金贷款发放517亿元，回收贷款267亿元，实际净发放250亿元，累计公积金个贷余额4286亿元。贷款净发放额仅为公积金余额的5.28%，资金面并不紧张。

我们分析新规的用意有两个。

一是遵循房住不炒原则。通过加强对首套自主以外需求的调控，用经济手段“劝退”一些非理性购房需求，抑制炒房行为。

二是配合为企业减负的计划，使公积金收支基本平衡。根据《2019年住房公积金归集使用计划》，邳州各类单位缴存公积金比例可自行在5%至12%之间确定，即最低可按个人5%、单位5%缴存，企业负担相较以前明显降低。不过这将显著减少公积金归集总量，所以要控制发放节奏，避免收不抵支。

不过，只算经济账是远远不够的。

要落实“房住不炒”，目标有两个：

一是“不炒”，要改变房价单边上涨的态势，稳定公众对于房价的预期。同时为了避免银行体系内可能高达一半的房地产相关的抵押资产不产生恶性坏账，因此也不能允许房价出现大跌。所以房价需要在现有价位上稳定“钉住”，以时间换空间，等待经济发展消化房价中的泡沫。而这个时间恐怕要以十年为单位计算。

二是“房住”，要满足人民群众不断增长的住房需求。不过目前一线城市房价收入比已高达30、40，意味着一个家庭30年、40年不吃不喝也买不了一套房。而中国城市化率2018年仅有59.58%，按照国际经验，中国城市化进程大概还要持续20年，再加上目前已经进城但无自有住房的人口，未来20年的住房供求关系还是相当紧张的，如果置之不理恐怕会积累相当大的社会矛盾。

因此目前来看解决的唯一办法就是加大租赁住房的建设和供应，而公积金在其中可以发挥很大的作用。

首先应该简化租赁用途的公积金提取手续。以邳州为例，2015年6月邳州公积金租房提取手续进行过一轮简化，本人及配偶只需证明在京无自有住房，不用提供租房合同和发票，每人每月最多可提取1500元。但是只有房子是住宅性质，才能提取公积金。而且在手续上现在还不够便捷，如果能通过APP申办会更方便，这在相关数据已经上网可交叉验证的今天，技术上完全有可能实现。

其次可以拓展公积金使用范围，邳州在农村集体建设用地上建房。公积金制度，是1998年住房制度改革的配套措施，本质上是一种缴存职工邳州共济，解决住房问题的制度。现在只能买或租已有的住房，但其实完全可以越过开发商，使用公积金贷款和个人集资，在农村集体建设用地上盖房，具体执行可以交给有资质的建筑商，但他们只是一个“打工”的角色，只能收取建设成本费用和少量合理利润。

 

当然，这实现起来还需要考虑很多细节。邳州怎样监管第三方、政府如何监督协调、怎样支付土地使用费、贷款产生违约如何处理等等。不过既然现在政府也鼓励开发农村闲置建设用地（虽然暂时还不能建设住宅），但发展方向是明确的，出台支持租赁住房建设的政策只是时间问题。谁能够提前做好准备，谁就能在下一轮浪潮中赢得先机。

总结一下，目前全国已经积攒了5.8万亿元的住房公积金，而且余额还在不断上涨。与其让其趴在账上，不如调动起来服务“房住不炒”，具体来说，一方面是简化租房提取公积金手续，二是帮助增加租赁住房的建设和供应，当然这需要很多创新，克服很多困难，但价值巨大，值得认真研究。

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